CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

A mezzo del nostro Centro Servizi offriamo un servizio completo a mezzo del quale è possibile predisporre, calcolare il canone concordato, asseverare e registrare un contratto di locazione a canone concordato relativo ad immobili siti nel Comune di Roma, a costi particolarmente vantaggiosi, e con tutti i benefici fiscali ad esso connesso.
La procedura può essere svolta anche a mezzo email senza necessità di recarsi fisicamente presso la nostra sede.
In questa pagina troverete tutti i documenti necessari per poter procedere con la predisposizione di un contratto a canone concordato relativo ad un immobile nel Comune di Roma.
Per maggiori informazioni potete scriverci a info@cafpatronatoroma.org

Al fine di poter asseverare un contratto a canone concordato è necessario utilizzare un contratto di locazione standard così come approvato dall'Accordo Territoriale di Roma tra associazioni di proprietari ed inquilini, inoltre, il canone di locazione sarà vincolato alle caratteristiche dell'immobile ed alla zona di appartenenza. Pertanto saranno necessari alcuni documenti relativi all'immobile ed alle parti contrattuali come di seguito riportati:

• - compilazione della scheda riportante le caratteristiche dell'immobile locato in base agli accordi territoriali firmata da locatore e conduttore (scarica qui la scheda di calcolo);
• - utilizzo del contratto di locazione standard relativo alle locazioni a canone concordato ( scarica qui il fac simile del contratto di locazione a canone concordato). Per i contratti di locazione temporani e quelli relativi ad una singola stanza è necessario utilizzare il relativo contratto standard che vi forniremo all'occorrenza;
• - dati catastali dell'immobile da locare (meglio avere una visura catastale o altro atto da cui si evincono gli estremi catastali);
• - fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Locatore;
• - fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Conduttore;
• - Attestato della Prestazione Energetica (APE), che dovrà essere obbligatoriamente menzionato sul contratto di locazione anche se non allegato;
• - modulo di autorizzazione privacy (scarica qui).

Una volta ottenuta tutta la documentazione sopra menzionata saremo in grado di procedere al calcolo del canone concordato, che stabilisce il massimo ed il minimo del canone di locazione, e, successivamente, asseverare il contratto di locazione che dovrà sempre rispettare gli accordi territoriali in vigore nella città dove si trova l'immobile.
I tempi di lavorazione per un ottenere l'asseverazione sono di 3-4 giorni lavorativi, salvo particolari casi di urgenza che dovranno essere preventivamente comunicati.

Il costo del servizio per il rilascio dell'asseverazione di un contratto a canone concordato relativo al Comune di Roma è pari ad €.120,00, ridotto ad €.80,00 e per i possessori di tessera in corso di validità, ed €.150,00 comprensivo di registrazione telematica presso l'Agenzia delle Entrate.
Il servizio di asseverazione comprende sia il calcolo del canone concordato per immobili situati nel Comune di Roma, che la verifica formale del rispetto dei presupposti normativi contenuti nel contratto di locazione che dovrà adeguarsi a quanto stabilito nell'Accordo Territoriale di Roma.
I nostri Clienti, pertanto, potranno fare affidamento anche su una consulenza di base relativamente ai contratti da utilizzare ed alle rispettive modalità di stipula indicate nell'Accordo Territoriale.

La durata del contratto di locazione a canone concordato varia in base alla tipologia di contratto utilizzato che potrà essere di 3 anni piu 2 anni per i contratti ad uso abitativo, infatti, per brevità, vengono definiti anche 3+2; fino a 18 mesi per i contratti di locazione ad uso transitorio; e da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi, con rinnovo per un periodo di egual misura, per i contratti transitori a canone concordato ad uso studenti. Vediamo di seguito le caratteristiche di ogni contratto, anche sulla base di quanto stabilito dall'accordo territoriale di Roma.

Contratto a canone concordato 3+2

Il contratto di locazione a canone concordato prevede una durata inferiore al contratto di locazione a canone libero: la durata del contratto di locazione a canone concordato è di 3 anni con rinnovo di 2 anni, infatti vengono definiti, per brevità, anche contratti di locazione 3+2. Corre l'obbligo precisare, però, che il primo termine di scadenza del contratto a canone concordato può essere aumentato fino a sei anni, così da ottenere, in astratto, un contratto a canone concordato di locazione pari a 6+2.
C'è da evidenziare che, secondo l'Accordo Territoriale di Roma, per ogni anno di aumento della durata è prevista una maggiorazione percentuale del canone concordato, così da avere un aumento del 7% per un anno (4 anni+2 anni), dell'8% per due anni (5 anni +2 anni) e del 9% per tre anni (6 anni+2 anni).

Contratto transitorio a canone concordato Roma

Il contratto di locazione transitorio a canone concordato è previsto dallo stesso Accordo Territoriale di Roma ed ha una durata massima di 18 mesi al fine di poter soddisfare esigenze temporanee, non turistiche, utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o del conduttore.
Fattispecie di esigenza dei proprietari.
Quando il proprietario ha esigenza di adibire alla scadenza del contratto l'immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi:
- trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
- matrimonio dei figli;
- rientro dall'estero.
Fattispecie di esigenza dei conduttori.
Quando il conduttore ha esigenza di utilizzare l'appartamento inferiore per un periodo ai 18 mesi per i seguenti motivi:
- contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza;
- acquisto di un'abitazione;
- ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l'abitazione del conduttore;
- campagna elettorale.
Al di fuori delle ipotesi sopra menzionate non è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio, pena la conversione del contratto in uno di durata ordinaria, perdendo, così, i presupposti per la temporaneità.

Contratto transitorio per studenti a canone concordato

Il contratto di locazione ad uso studenti è un particolare tipo di contratto temporaneo di locazione previsto per soddisfare le esigenze degli studenti universitari; si caratterizzano per una durata superiore rispetto a quella normalmente prevista per i contratti temporanei "ordinari" in quanto prevedono un periodo che va da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili per un periodo uguale alla prima scadenza, salvo recesso del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Tali contratti possono essere stipulati nei Comuni sede di Università e limitrofi, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, qualora il conduttore/studente sia iscritto a un corso di laurea post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza.

La normativa delle locazioni abitative (legge 431/1998) prevede che le parti possano stipulare contratti a canone concordato - conosciuti anche a canone convenzionato, della durata di 3+2 anni - ossia contratti in cui il valore del canone, la durata del rapporto e altre condizioni sono definiti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi conclusi in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. I criteri generali per la stipula di tali accordi sono stati definiti con il Dm 16 gennaio 2017, le cui disposizioni prevedono, tra l’altro, all'art. 1 comma 8, che “le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali” (articolo 1, comma 8).
L'asseverazione diventa, dunque, in una città come Roma che ha stupulato gli accordi di cui sopra, essenziale nella disciplina dei contratti a canone concordato (o convenzionato): l'attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone concordato sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” (conclusi cioè senza l’intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l’attestazione ha effetti anche per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.
Pertanto, sottolinea la risoluzione, per i contratti “non assistiti”, l’acquisizione dell’attestazione rappresenta “elemento necessario" per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie collegate, in generale, ai contratti di locazione a canone concordato (applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca; ulteriore riduzione del 30%, ai fini Irpef, del reddito imponibile del proprietario; corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro assunto nella misura minima del 70% – articolo 8, legge 431/1998). In questi casi, infatti, l’obbligo di acquisire l’attestazione risponde all’esigenza di dimostrare la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare, da un lato, i contenuti dell’accordo locale e, dall’altro, i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.

Per il calcolo del canone concordato di un immobile situato nel Comune di Roma si deve fare necessariamente riferimento al relativo Accordo Territoriale ed alle indicazioni ivi riportate. Secondo l’Accordo si possono distinguere sostanzialmente tre fattori, o variabili, che andranno ad incidere sulla determinazione del canone concordato, che possiamo così riassumere:
1. Superficie convenzionale dell’immobile;
2. Identificazione della fascia di oscillazione del valore per metro quadro, suddivisa A, B e C;
3.Durata del contratto di locazione.

1. Superficie convenzionale dell’immobile

La superficie convenzionale viene calcolata partendo dalla superficie calpestabile dell’immobile per poi applicare una serie di maggiorazioni come indicate nell’Accordo Territoriale:
a) l’intera superficie calpestabile dell’unità immobiliare;
b) non oltre il 50% della superficie delle autorimesse ad uso esclusivo (box); non oltre 1’80% in zona “PREGIO”;
c) non oltre il 20% della superficie del posto macchina o autorimesse di uso comune; non oltre il 50% in zona “PREGIO”;
d) non oltre il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) non oltre il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore, comunque non superiore alla superficie calpestabile dell’unità immobiliare;
f) non oltre il 10% della superficie condominiale a verde corrispondente alla quota millesimale della unità immobiliare;
g) non oltre il 70% della superficie dei vani con altezza inferiore a m. 1,70;
h) per gli alloggi con superficie interna fino a 46 mq. la superficie potrà essere aumentata del 30% fino ad un massimo di 52,90 mq.;
i) per gli alloggi con superficie interna superiore a 46 mq. e fino a 70 mq. la superficie potrà essere aumentata del 15% fino ad un massimo di 70 mq.;
j) per gli alloggi con superficie interna pari o superiore a 120 mq. la superficie potrà essere ridotta sino ad un massimo del 15%;
k) m) la superficie convenzionale avrà una tolleranza per eccesso o per difetto sino ad un massimo del 5%.
Dunque, facendo un esempio pratico, se avessimo un appartamento di 60 metri quadri, con 10 metri quadri di bancone (o cantina) e con box di 15 mq, per ottenere la superficie calpestabile massima, dovremmo applicare i seguenti calcoli: appartamento: 60+15%= 69 mq; balconi o cantina: 10*25%= 2,5mq; box auto: 15*50%= 7,5 mq; per un totale complessivo pari a 79 metri quadrati di superficie convenzionale, con un’oscillazione di tolleranza consentita del 5%.

2. Identificazione della fascia di oscillazione

Una volta determinata la superficie calpestabile bisognerà capire il valore per metro quadro dell’immobile secondo i criteri del canone concordato; tale operazione si svolge selezionando la zona di appartenenza (tutte illustrate all’interno dell’Accordo Territoriale di Roma) all’interno della quale vi saranno tre differenti fasce (A B e C) composte da massimo e minimo. Come spiega l’Accordo Territoriale, al fine di individuare la specifica fascia in cui si colloca l’unità immobiliare, occorrerà innanzitutto determinare se l’immobile è da ritenersi “normale”. Si ritiene “normale” l’unità abitativa che sia dotata delle seguenti caratteristiche:
- allaccio alla rete idrica;
- erogazione di gas (anche tramite deposito rispondente alle vigenti normative di sicurezza), o in alternativa la presenza di elettrodomCStici ad induzione;
- allaccio alla rete fognante;
- idoneo impianto di riscaldamento.
L’appartamento carente anche di una sola delle caratteristiche essenziali di cui sopra si colloca nella fascia A, indipendentemente dalla presenza di altri parametri di cui al presente allegato.
L’appartamento definito “normale” si colloca nella fascia B in presenza di almeno 3 (tre) parametri tra quelli indicati nell’allegato 2B, si collocherà al valore massimo della fascia B in presenza di 6 (sei) parametri.
L’appartamento definito “normale” si colloca nella fascia C in presenza di almeno 7 (sette) parametri tra quelli indicati nell’allegato 2B, si collocherà al valore massimo della fascia C in presenza di 9 (nove) parametri, o anche in presenza di aumenti percentuali previsti nell’ottavo paragrafo del presente allegato. All’interno della fascia C il valore verrà individuato in proporzione al numero dei parametri.
I parametri di cui all’allegato 2B dell’Accordo sono i seguenti:
1. Posto auto;
2. Cortile d’uso comune, area verde o impianto sportivo;
3. Cantina;
4. Terrazzo o balcone;
5. Area verde di pertinenza o giardino;
6. Aria condizionata;
7. Stabile con impianto ascensore;
8. Bagno con finestra o doppi servizi;
9. Porta blindata;
10. Doppi vetri;
11. Stabile con servizio di portierato;
12. Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni;
13. Sistema di sicurezza o sistema di allarme;
14. Cucina abitabile con finestra;
15. Videocitofono o videosorveglianza;
16. Antenna centralizzata o impianto satellitare;
17. Riscaldamento autonomo;
18. Palazzina non superiore a 4 piani;
19. Strutture di superamento di barriere architettoniche;
20. Terrazzo o locale condominiale ad uso comune
Il valore individuato potrà essere aumentato fino al 15% se l’immobile completamente arredato, diminuito di una percentuale pari al 10% per alloggi situati al piano seminterrato, e per quelli posti oltre il terzo piano senza ascensore; per gli alloggi situati al piano attico il canone sarà incrementato del 10%; per la classe energetica subirà un aumento del 5% per classe energetica D, E e F; del 10% per classe energetica A, B e C; in presenza di interventi documentati Eco bonus subirà un aumento del 5% e in presenza di interventi Sisma bonus l’incremento sarà del 10%.

3 Durata del contratto di locazione.

Anche la durata del contratto di locazione incide sulla determinazione del canone concordato, infatti canone di locazione determinato nelle modalità di cui sopra, potrà essere aumentato in caso di durata superiore ai tre anni, rispettivamente del 7%, dell’8% e del 9% per un anno, due anni o tre anni ed oltre di maggiore durata, ed in caso di locazione transitoria l’aumento potrà essere del 10%.
Pertanto, il valore del canone concordato relativo ad un contratto di locazione della durata di 4 anni + 2 potrà essere aumentato del 7%, della durata di 5 anni + 2 dell’8% e della durata di 6 anni + 2 del 9%.

Nel caso di locazione di porzioni di immobile, come ad esempio in caso di affitto delle singole stanze a studenti, si dovrà procedere al frazionamento dell'intero canone calcolato in mase all'accordo territoriale in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata (singola stanze), anche considerando parti e servizi condivisi.
I metri quadri relativi alle parti e servizi condivisi verranno, pertanto, imputati, in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata.
Ad esempio, un appartamento di 80 mq così composto: 2 camere, una di 20 mq e una seconda di 12 mq, cucina di 16 mq, sala di 16 mq, bagno di 8 mq e corridoio di 8 mq; il proprietario affitta la camera grande in esclusiva al sig. A e la camera piccola in esclusiva al sig. B. Cucina, sala, bagno e corridoio sono in comune. Il calcolo sarà il seguente: si divide la superficie di una camera per la superficie totale delle due camere, cioè 20+12 = 32 mq. 20:32x100 = 62,5%. 12:32x100 = 37,5%. Le due camere hanno quindi un rapporto di 62,5:37,5. Di conseguenza la parte in comune di 48 mq viene divisa al 62,5% al sig. A e al 37,5% al sig. B. Il canone per il sig. A è quindi il 62,5% del totale, mentre il canone del sig. B è il 37,5% del totale.

Rivolgiti con fiducia presso la nostra sede per avere maggiorni informazioni sul contratto a canone concordato, i nostri operatori sapranno fornirti tutte le informazioni in merito al contratto a canone concordato ed indicarti tutti i passaggi necessari per ottenere i benefici fiscali connessi.