Contratto di locazione a canone concordato Roma
aliquota fiscale 10%
Contratto di locazione a cedolare secca al 10%
A mezzo del nostro Centro Servizi è possibile predisporre, asseverare e registrare un contratto di locazione a canone concordato
relativo ad immobili siti nel Comune di Roma a costi particolarmente vantaggiosi e con tutti i benefici fiscali ad esso connesso.
La procedura può essere svolta anche a mezzo email senza necessità di recarsi fisicamente presso la nostra sede.
In questa pagina troverete tutti i documenti necessari per poter procedere con la predisposizione di un contratto a canone concordato relativo
ad un immobile nel Comune di Roma.
Per maggiori informazioni potete scriverci a info@cafpatronatoroma.org
Documenti necessari per ottenere un contratto a canone concordato
Al fine di poter asseverare un contratto a canone concordato è necessario utilizzare un contratto di locazione standard così come approvato dall'Accordo Territoriale di Roma tra associazioni di proprietari ed inquilini, inoltre, il canone di locazione sarà vincolato alle caratteristiche dell'immobile ed alla zona di appartenenza. Pertanto saranno necessari alcuni documenti relativi all'immobile ed alle parti contrattuali come di seguito riportati:
- - compilazione della scheda riportante le caratteristiche dell'immobile locato in base agli accordi territoriali firmata da locatore e conduttore (scarica qui la scheda di calcolo);
- - utilizzo del contratto di locazione standard relativo alle locazioni a canone concordato ( scarica qui il fac simile del contratto di locazione a canone concordato). Per i contratti di locazione temporani e quelli relativi ad una singola stanza è necessario utilizzare il relativo contratto standard che vi forniremo all'occorrenza;
- - dati catastali dell'immobile da locatore (meglio avere una visura catastale o altro atto da cui si evincono gli estremi catastali);
- - fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Locatore;
- - fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Conduttore;
- - Attestato della Prestazione Energetica (APE), che dovrà essere obbligatoriamente menzionato sul contratto di locazione anche se non allegato;
- - modulo di autorizzazione privacy (scarica qui).
Una volta ottenuta tutta la documentazione sopra menzionata saremo in grado di procedere al calcolo del canone concordato, che stabilisce il massimo
ed il minimo del canone di locazione, e, successivamente, asseverare il contratto di locazione che dovrà sempre rispettare gli accordi territoriali
in vigore nella città dove si trova l'immobile.
I tempi di lavorazione per un ottenere l'asseverazione sono di 3-4 giorni lavorativi, salvo particolari casi di urgenza che dovranno essere preventivamente comunicati.
Costo del contratto a canone concordato Roma
Il costo del servizio per il rilascio dell'asseverazione di un contratto a canone concordato relativo al Comune di Roma è pari ad €.110,00
senza registrazione telematica presso l'Agenzia delle entrate e di €.150,00 comprensivo di registrazione.
Il servizio di asseverazione comprende sia il calcolo del canone concordato per immobili situati nel Comune di Roma, che la verifica formale
del rispetto dei presupposti normativi contenuti nel contratto di locazione che dovrà adeguarsi a quanto stabilito nell'Accordo Territoriale di Roma.
I nostri Clienti, pertanto, potranno fare affidamento anche su una consulenza di base relativamente ai contratti da utilizzare ed alle rispettive
modalità di stipula indicate nell'Accordo Territoriale.
Durata del contratto a canone concordato
La durata del contratto di locazione a canone concordato varia in base alla tipologia di contratto utilizzato che potrà essere di 3 anni
piu 2 anni per i contratti ad uso abitativo, infatti, per brevità, vengono definiti anche 3+2; fino a 18 mesi per i contratti di locazione
ad uso transitorio; e da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi, con rinnovo per un periodo di egual misura, per i contratti transitori a canone concordato
ad uso studenti. Vediamo di seguito le caratteristiche di ogni contratto, anche sulla base di quanto stabilito dall'accordo territoriale di Roma.
Contratto a canone concordato 3+2
Il contratto di locazione a canone concordato prevede una durata inferiore al contratto di locazione a canone libero: la durata del
contratto di locazione a canone concordato è di 3 anni con rinnovo di 2 anni, infatti vengono definiti, per brevità, anche contratti di locazione 3+2.
Corre l'obbligo precisare, però, che il primo termine di scadenza del contratto a canone concordato può essere aumentato fino a sei anni, così da ottenere,
in astratto, un contratto a canone concordato di locazione pari a 6+2.
C'è da evidenziare che, secondo l'Accordo Territoriale di Roma, per ogni anno di aumento della durata è prevista una maggiorazione percentuale del canone concordato,
così da avere un aumento del 7% per un anno (4 anni+2 anni), dell'8% per due anni (5 anni +2 anni) e del 9% per tre anni (6 anni+2 anni).
Contratto transitorio a canone concordato Roma
Il contratto di locazione transitorio a canone concordato è previsto dallo stesso Accordo Territoriale di Roma ed ha una
durata massima di 18 mesi al fine di poter soddisfare esigenze temporanee, non turistiche,
utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o del conduttore.
Fattispecie di esigenza dei proprietari.
Quando il proprietario ha esigenza di adibire alla scadenza del contratto l'immobile ad abitazione propria o dei figli
o dei genitori per i seguenti motivi:
- trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
- matrimonio dei figli;
- rientro dall'estero.
Fattispecie di esigenza dei conduttori.
Quando il conduttore ha esigenza di utilizzare l'appartamento inferiore per un periodo ai 18 mesi per i seguenti motivi:
- contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza;
- acquisto di un'abitazione;
- ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l'abitazione del conduttore;
- campagna elettorale.
Al di fuori delle ipotesi sopra menzionate non è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio, pena la conversione del contratto
in uno di durata ordinaria, perdendo, così, i presupposti per la temporaneità.
Contratto transitorio per studenti a canone concordato
Il contratto di locazione ad uso studenti è un particolare tipo di contratto temporaneo di locazione previsto per soddisfare le esigenze
degli studenti universitari; si caratterizzano per una durata superiore rispetto a quella normalmente prevista per i contratti temporanei "ordinari"
in quanto prevedono un periodo che va da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili per un periodo uguale alla prima scadenza, salvo recesso
del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Tali contratti possono essere stipulati nei Comuni sede di Università e limitrofi, di corsi universitari distaccati e di specializzazione,
qualora il conduttore/studente sia iscritto a un corso di laurea post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza.
Normativa del contratto a canone concordato
La normativa delle locazioni abitative (legge 431/1998) prevede che le parti possano stipulare contratti a canone concordato - conosciuti anche a canone convenzionato, della durata di 3+2 anni -
ossia contratti in cui il valore del canone, la durata del rapporto e altre condizioni sono definiti sulla base di quanto stabilito
in appositi accordi conclusi in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori
maggiormente rappresentative. I criteri generali per la stipula di tali accordi sono stati definiti con il Dm 16 gennaio 2017,
le cui disposizioni prevedono, tra l’altro, all'art. 1 comma 8, che “le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo,
possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati
dalle parti a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza
del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali” (articolo 1,
comma 8).
L'asseverazione diventa, dunque, in una città come Roma che ha stupulato gli accordi di cui sopra, essenziale nella disciplina dei contratti a canone concordato (o convenzionato):
l'attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone
concordato sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le
organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti”
(conclusi cioè senza l’intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l’attestazione ha effetti anche
per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.
Pertanto, sottolinea la risoluzione, per i contratti “non assistiti”, l’acquisizione dell’attestazione rappresenta “elemento
necessario" per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie collegate, in generale, ai contratti di locazione a canone concordato
(applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca; ulteriore riduzione del 30%, ai fini Irpef, del reddito imponibile
del proprietario; corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di
registro assunto nella misura minima del 70% – articolo 8, legge 431/1998). In questi casi, infatti, l’obbligo di acquisire
l’attestazione risponde all’esigenza di dimostrare la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare, da un lato, i contenuti
dell’accordo locale e, dall’altro, i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.
Calcolo del canone concordato di una porzione d'immobile - stanza singola
Nel caso di locazione di porzioni di immobile, come ad esempio in caso di affitto delle singole stanze a studenti, si dovrà procedere al frazionamento dell'intero canone
calcolato in mase all'accordo territoriale in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata (singola stanze), anche considerando parti e servizi condivisi.
I metri quadri relativi alle parti e servizi condivisi verranno, pertanto, imputati, in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata.
Ad esempio, un appartamento di 80 mq così composto: 2 camere, una di 20 mq e una seconda di 12 mq, cucina di 16 mq, sala di 16 mq, bagno di 8 mq e
corridoio di 8 mq; il proprietario affitta la camera grande in esclusiva al sig. A e la camera piccola in esclusiva al sig. B. Cucina, sala, bagno e
corridoio sono in comune. Il calcolo sarà il seguente: si divide la superficie di una camera per la superficie totale delle due camere,
cioè 20+12 = 32 mq. 20:32x100 = 62,5%. 12:32x100 = 37,5%. Le due camere hanno quindi un rapporto di 62,5:37,5. Di conseguenza la parte in comune
di 48 mq viene divisa al 62,5% al sig. A e al 37,5% al sig. B. Il canone per il sig. A è quindi il 62,5% del totale, mentre il canone del sig. B
è il 37,5% del totale.
Rivolgiti con fiducia presso la nostra sede per avere maggiorni informazioni sul contratto a canone concordato, i nostri operatori sapranno fornirti tutte le informazioni in merito al contratto a canone concordato ed indicarti tutti i passaggi necessari per ottenere i benefici fiscali connessi.
I nostri Servizi
CAF
Il nostro CAF, grazie alla collaborazione di personale altamente qualificato, ha come obbiettivo la piena soddisfazione dei nostri clienti.
PATRONATO
Il nostro Patronato è in grado di erogare un'ampia gamma di servizi garantendo professionalità e rapidità nell'evasione delle pratiche.
CENTRO SERVIZI
Ponendo al centro la professionalità nell'esecuzione del mandato, offriamo una vasta gamma di Servizi per Privati ed Aziende.
CONCILIAZIONI SINDACALI
Presso le nostre sedi è possibile trovare l'assistenza sindacale di cui necessiti, dalle Conciliazioni alla tutela dei CCNL.
CANONE CONCORDATO ROMA
Asseveriamo contratti di locazione a canone concordato con tassazione agevolata al 10%. Curiamo la stesura, vidimazione e registrazione del contratto.
CONSULENZA LEGALE E FISCALE
A mezzo dei nostri Professionisti è possbile usufruire in sede di una consulenza legale e fiscale.
SERVIZI PER STRANIERI
Offriamo servizi specifici per stranieri quali: permesso di soggiorno; ricongiungimento familiare; cittadinanza e Sportello Immigrazione.
TRADUZIONI GIURATE
Garantiamo traduzioni altamente qualificate dalla lingua inglese, portoghese e spagnolo garantendo tempistiche certe e brevi.
Canone Concordato: domande frequenti
Per ottenere un contratto a canone concordato bisogna rivolgersi ad una associazione di proprietari o inquilini firmataria degli Accordi del Comune di riferimento, così da ottenere sia il calcolo del canone a cui affittare l'immobile, sia l'attestazione (asseverazione) per ottenere tutti i benefici fiscali connessi.
La registrazione di un contratto a canone concordato non prevede nessun costo per l'imposta di registro e l'imposta di bollo, in quanto rientra tra le agevolazioni per chi opta di stipulare un contratto di locazione a cedolare secca. E' possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, è importante, pertanto, selezionare l'opzione giusta in fase di registrazione.
Il calcolo del canone concordato prende in considerazione diversi fattori che incidono direttamente sulla determinazione del canone.
Innanzitutto bisogna inividuare la zona di appartenenza dell'immobile che corrisponderà ad un importo specifico per ogni metro quadro con oscillazione tra
minimo e massimo; la scelta all'interno della fascia minima e massima dipenderà dalle caratteristiche dell'immobile in base a quanto stabilito dall'Accordo Territoriale di riferimento, come ad esempio, se dotato di porta
blindata, doppi servizi, riscaldamento autonomo ecc. Una volta stabilito l'importo da applicare all'interno della relativa fascia di prezzo, andrà moltiplicato
per i metri quadrati della superficie calpestabile dell'immobile, anch'essa calcolata secondo le indicazioni dell'Accordo Territoriale.
Solo ove le singole parti contraenti concordassero una durata contrattuale superiore a tre anni, le fasce di oscillazione dei canoni di cui all'Allegato 1 potranno subire,
nei valori minimi e massimi, un aumento del 7% per i contratti di durata di 4 anni, dell'8% per i contratti di durata di 5 anni e del 9% per una durata di 6 o più anni, a valere
per l’intera durata contrattuale.
Per gli alloggi completamente arredati l’ammontare del canone effettivo potrà subire un aumento fino al 15%. E’ facoltà delle parti allegare al contratto l’inventario degli arredi.
Per gli alloggi situati al piano seminterrato e per quelli oltre il terzo piano senza ascensore, il valore sarà diminuito di una percentuale pari al 10%. Per gli alloggi al piano attico il canone sarà incrementato del 10%.
Per alloggi con classe energetica D, E ed F, il canone sarà incrementato del 5%, per classe energetica A, B e C sarà incrementato del 10%.
In presenza di interventi documentati Eco Bonus il valore sarà incrementato del 5%.
In presenza di interventi documentati Sisma Bonus il valore sarà incrementato del 10%.
Come da Accordo Territoriale di Roma, al fine della determinazione del canone, la superficie convenzionale, espressa in metri quadrati, è così calcolata:
a) l’intera superficie calpestabile dell’unità immobiliare;
b) non oltre il 50% della superficie delle autorimesse ad uso esclusivo (box); non oltre 1’80% in zona “PREGIO”;
c) non oltre il 20% della superficie del posto macchina o autorimesse di uso comune; non oltre il 50% in zona “PREGIO”;
d) non oltre il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) non oltre il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore, comunque non superiore alla superficie calpestabile dell’unità immobiliare;
f) non oltre il 10% della superficie condominiale a verde corrispondente alla quota millesimale della unità immobiliare;
g) non oltre il 70% della superficie dei vani con altezza inferiore a m. 1,70;
h) per gli alloggi con superficie interna fino a 46 mq. la superficie potrà essere aumentata del 30% fino ad un massimo di 52,90 mq.;
i) per gli alloggi con superficie interna superiore a 46 mq. e fino a 70 mq. la superficie potrà essere aumentata del 15% fino ad un massimo di 70 mq.;
1) per gli alloggi con superficie interna pari o superiore a 120 mq. la superficie potrà essere ridotta sino ad un massimo del 15%;
m) la superficie convenzionale avrà una tolleranza per eccesso o per difetto sino ad un massimo del 5%.
Nel caso di locazione di porzioni di immobile, il canone dell’intero appartamento determinato come abbiamo detto,
sarà frazionato in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata, anche considerando parti e servizi condivisi.
I metri quadri relativi alle parti e servizi condivisi verranno, pertanto, imputati in proporzione alla superficie di ciascuna
porzione locata.
In questa pagina, nella relativa sezione, potrete trovare un esempio pratico di calcolo di una stanza come mostrato in precedenza.
Tendenzialmente la risposta è si, e anche parecchio, ma non sempre è così, infatti potrebbero esserci alcune eccezioni.
Iniziamo a vedere le agevolazioni fiscali previste per chi applica il canone concordato, tra cui, in primis, la cedolare secca al 10%
ovvero una tassazione del 10% sul canone anzichè l'aliquota IRPEF di appartenenza al locatore, inoltre non vi sono costi di registrazione ed
ulteriori sgravi su base locale da verificare per ogni comune.
Va però considerato che il reddito da locazione a cedolare secca viene calcolato al 100% nel reddito complessivo ai fini del calcolo
legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali anzichè il 95% come nel caso di canone libero.
Senza addentrarci in calcoli piuttosto complessi possiamo concludere che nella maggior parte dei casi la scelta della cedolare secca al 10%
prevista per i contratti a canone concordato risulta molto conveniente, ma, per accertarsi dell'effettivo risparmio fiscale, sarebbe indicato
rivolgersi ad un professionista.
La possibilità di stipulare un accordo territoriale per l'applicazione del canone concordato è prevista per tutti i comuni, ma ma non tutti hanno provveduto a farlo, inoltre solo i comuni con alta densità abitativa potranno usufruire delle agevolazioni fiscali della cedolare secca al 10%
Come abbiamo visto il locatore nell'applicare un contratto a canone concordato può beneficiare di importanti agevolazioni fiscali, del pari anche il conduttore otterrà come beneficio un canone tendenzialmente piu basso rispetto al valore di mercato, un contratto di locazione il cui contenuto è già stabilito, e, soprattutto, il mancato adeguamento ISTAT del canone di locazione in quanto vietato per questa tipologia di contratti.
No, il testo del contratto di locazione a canone concordato viene stabilito all'interno dell'Accordo Territoriale e non può essere
modificato a piacimento, infatti, chi deve rilasciare l'asseverazione ha il compito anche di verificare il rispetto dei requisiti normativi
imposti dalla legge.
Il contratto di locazione a canone concordato potrà essere oggetto solo di aggiunte nella parte relativa a "altre clausole"
dove le parti possono liberamente concordare ulteriori pattuizioni purchè non siano contrarie alla legge e non modifichino quanto
disciplinato dalla legge n. 431 del 1998 ed all'Accordo definito in sede locale.
Non è vietato se il contratto ed il canone rispettano gli accordi territoriali, ma l'asseverazione rilasciata dall'associazione di categoria sarà successiva alla decorrenza del contratto, pertanto, l'Agenzia delle Entrate potrebbe richiamare a tassazione il periodo pregresso. La procedura regolare è quella di avere già l'asseverazione del contratto e del canone al momento della registrazione.
Il canone di locazione non è libero, pertanto non può essere diverso dal minimo e massimo risultante dal calcolo rilasciato dall'associazione di categoria. Un canone piu alto comporterebbe la perdita dei benefici fiscale e conversione del contratto in ordinario; mentre un canone piu basso, seppur nulla potrà eccepire l'inquilino, potrà essere contestato dall'Agenzia delle Entrate e richiamare a tassazione le somme risultanti tra quanto indicato in contratto e quanto risulta dal calcolo.
Il calcolo del canone concordato e relativo rilascio dell'asseverazione attestante il rispetto dei requisiti di legge è consentito esclusivamente alle associazioni di proprietari ed inquilini che risultino firmatarie dell'accordo territoriale del comune interessato.
